К чему приведет тиражирование прецедента с квартирой Ларисы Долиной
Вал судебных решений, оставляющих добросовестных покупателей квартир без жилья и без денег, нанесет удар не только по вторичному рынку жилья. Эти прецеденты открывают ящик Пандоры, грозя изменить расклады не только в сфере недвижимости.
Все началось с решений двух судебных инстанций, вернувших Ларисе Долиной проданную ею квартиру и освободившую ее от возврата денег покупателю. У нас в России статутное, а не прецедентное право, но «казус Долиной» прецедентом стал: подобные решения посыпались как из рога изобилия.
В каждой подобной истории множество действующих лиц, и их сложные взаимодействия превращают сделку в запутанный клубок. Тут и мошенники, которые то ли были, то ли нет, и риелторы, и эксперты, одни из которых признают продавцов вменяемыми, а другие — как бы и не очень. Но все они — второстепенные персонажи, а главные действующие лица — продавец и покупатель. Именно между ними заключается сделка.
После того как сделка заключена и ее условия выполнены сторонами, продавец и покупатель расходятся как в море корабли. Продавца, расставшегося с недвижимостью и получившего за нее деньги, уже не волнует судьба квартиры. Например, если покупатель по неосторожности устроит в ней пожар, это уже его головная боль.
Точно так же покупателя не интересует, как потратит полученные деньги продавец: набьет ими матрас, потратит на благотворительность или проиграет на бирже. Что будет с квартирой и деньгами после сделки — уже вне сделки.
Теперь к простой и прозрачной логике сделки нужно добавить еще одного персонажа — мошенника. Но этого мы сделать не можем: признать мошенником может только суд, рассматривающий материалы соответствующего уголовного дела. Так что «агента влияния» на продавца нам придется изначально считать честнейшим человеком: презумпцию невиновности, к счастью, у нас не отменили.
И вот этот «честнейший человек» совершает два действия: подталкивает к продаже квартиры до сделки и забирает деньги после сделки. Вам эта ситуация кажется знакомой? Конечно! Это же самый обычный, жизненный, бытовой случай. Порой уговаривают продать квартиру и родственники, и партнеры по бизнесу, и случайные знакомые, предлагающие невиданные дивиденды с каких-то инвестиций. По большому счету каждая сделка с недвижимостью происходит под тем или иным давлением: не в вакууме живем — в обществе, и редко кто не включен в социальные взаимодействия.
Однако деньги-то от сделки наш условный «честнейший человек» забрал и не вернул. И такое бывает частенько. Даже не буду ссылаться на мою адвокатскую практику: у каждого есть знакомые, которые отдали деньги кому-то, а те неудачно инвестировали, прогорели в бизнесе, просто пропили или проиграли всю сумму в азартные игры. Причем совсем не важен источник денег: накопления, премия, подарок или результат продажи квартиры. В любом случае передача денег кому-то под какие-то договоренности — это тоже сделка, но уже другая.
Какая именно сделка, выполнена она или нет, есть ли в ней криминал — это вопросы, которые можно задать участникам сделки, но никак не тем, кто к ней не имеет ни малейшего отношения. Скажем, если старый учитель отдаст все свои накопления мошенникам, директор школы, плативший ему зарплату, к делу отношения не имеет, и требовать с него вернуть утраченные средства учителю, мягко говоря, нелогично. В равной степени это относится и к покупателю квартиры: он отдавал деньги в рамках другой сделки и к последующей не имеет ни малейшего отношения.
Теперь, когда мы увидели две последовательные сделки, добавим еще одного игрока — банк. Ипотечный договор покупателя с банком — еще одна, отдельная сделка. В договоре обязательно четко указан ее предмет, описана квартира, которая приобретается и становится залогом до погашения кредита. Продавец в этой сделке не участвует, договор заключается между банком и покупателем. Соответственно, исполнять его — возвращать заимствованные деньги — должен будет покупатель. Даже если предмет залога выбывает — сгорает в пожаре или остается у продавца по решению суда.
Картина получилась вполне понятной и прозрачной. А вот судебные решения, которые оставляют продавцов с деньгами и квартирой, а покупателя — без жилья, но с ипотекой, нет. Суды, вызывая изумление юристов и риелторов, почему-то считают, что последующие сделки с деньгами, полученными от продажи квартиры, могут влиять на сделку, состоявшуюся ранее. Но этот странный принцип «обратной силы» ограничивается исключительно покупателем, бьет по нему, но не распространяется дальше — на банк, выдавший кредит для финансирования конкретной сделки. Сделки, отмененной судом.
Для рынка недвижимости ситуация похожа на турбулентность в межгосударственных отношениях, вызванную заменой международного права на «порядок, построенный на правилах», которые можно переписывать. Но еще не все последствия «прецедента Долиной» сказались. Если монолитные скрижали законов пошевелили, они еще долго будут перемещаться, перетирая между собой чьи-то судьбы, а может, и устроят настоящий камнепад — перед тем, как займут устойчивое положение.
Сейчас еще аналитики углубляются в детали конкретных дел, не замечая тектонических трещин в правовом поле. Но юристы рано или поздно обнаружат их и постараются использовать.
Один из таких разломов касается отношений отцов и детей. Вдумайтесь: суд признает, что пожилой собственник не способен адекватно оценивать окружающий мир и рационально управлять своей собственностью. При этом… возвращает ему собственность. Но это же как вернуть ружье человеку, который только что выстрелил себе в ногу! По-хорошему, если некий гражданин не бумажной экспертизой, но своими действиями доказал, что не может управлять своим имуществом, то это основание избавить его от этого бремени — сугубо для защиты его же интересов.
Не удивлюсь, если в ближайшее время родственники пожилых людей начнут массово обращаться в суд с требованием ограничить дееспособность стариков. И это поднимет еще более общую проблему — ограничение дееспособности по возрасту. Во многих странах старики не самостоятельны юридически — им назначают опекунов. Более того, уже сложились институты, целая система органов власти, контролирующая опекунство совершеннолетних. Старику нельзя водить машину; старику нельзя заключать произвольные сделки — в ряде стран это считается совершенно нормальным. Возможно, «обманутые мошенниками пенсионеры» открыли окно Овертона для движения российского права и общества в этом же направлении.
Посмотрим на проблему еще шире. Человек разумный отличается от всех остальных обитателей нашей планеты одним уникальным свойством, из-за которого и возникла не воробьиная, тараканья или слоновья цивилизация, а именно человеческая. Человек создает больше, чем потребляет. И каждому следующему поколению не приходится начинать с нуля: цивилизация есть продолжение строительства на ранее созданном фундаменте.
Все материальное богатство цивилизации, создаваемое тысячелетиями, всегда норовили присвоить живущие в каждую эпоху. Но стать одному поколению «хозяевами всего сущего» не удавалось. Такой «приватизации цивилизации» мешало отсутствие эффективных инструментов защиты заявленных кем бы то ни было прав.
Но с тех пор, как правовые системы приобрели достаточную силу, цивилизация, разогнавшись в последние века, имеет шанс налететь на стену, обнулив преимущество хомо сапиенс до уровня животных. Человечество может отбросить свои будущие поколения в каменный век и еще дальше — в первобытную дикость, заставив их начинать с нуля, с палок-копалок и каменных молотков.
Если все принадлежит одному поколению, а оно не собирается делиться с молодежью, то что остается молодым? Что бы они ни делали — не смогут создать для себя новую материальную культуру: одном поколением тысячелетий не заменить. Рост продолжительности жизни не оставляет шансов получить свою долю даже в виде наследства: если оно и достанется, то к пенсии, на закате жизни. К тому же старики, как показала практика описываемых дел, уже не могут адекватно распоряжаться собственностью.
Обреченные на напряженный труд без заметных успехов до старости, шантажируемые наследодателями — а это частая история, когда пожилой собственник просто глумится над потомками, урожая оставить без наследства, — молодые поколения увидят в демонстративной и корыстной «недееспособности» старших свой шанс. И тогда карты… — то есть скрижали закона — сложатся совсем в иную комбинацию.